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酒店經營衡量標準

發布時間：2014年09月12日發布人：admin閱讀數：3249次

     一家酒店的經營業績如何衡量？中國國內酒店業常用的標準就是看這家酒店的客房出租率是多少。而在歐美酒店行業，酒店經營者、酒店投資人以及酒店投資分析家則普遍習慣以RevPar（Revenue Per Available Room，即：每間可供出租客房收入）這一概念作為其酒店經營業績衡量和分析的基礎。RevPar這一國際酒店業普遍采用的衡量手段反映的是以每間客房為基礎所產生的客房收入，因此能夠衡量酒店客房庫存管理的成功與否。不可否認的是，酒店經營管理者的目標就是要通過客房出租率和平均房價的提高來實現RevPar的最大化，因為客房收入在酒店經營的總收入中的確占有很大的比重。一般來說，提供全功能服務的三星級以上酒店的總收入中有50%—65%是來自客房。而在附屬服務設施（主要是餐飲服務）有限的經濟型酒店或者長住型酒店，高達90%的收入則是來自客房。
    與RevPar相比，中國的酒店業用客房出租率作為衡量酒店經營業績的標準從某種意義上講是不科學的。尤其是對于那些為了追求高出租率而實施低價競爭的酒店而言，客房出租率就根本不能說明問題。盡管RevPar是國際酒店行業產業公認的而且是最常用的經營業績衡量標準，而且能夠提供大致的市場趨勢和一些收入指數，但是在僅以RevPar為基礎分析一家酒店的經營業績時也存在一些值得注意的不足。于是，國際上的一些專家也提出了一種可以彌補RevPar不足的業績衡量概念，即：GopPar。
一、關于RevPar的計算
    RevPar既可以用一家酒店的凈客房收入（即在扣除折價、銷售稅等項目之后的收入）除以可供出租客房總數而得出，也可以用一家酒店的平均每日房價（ADR）乘以客房出租率來進行計算。具體公式如下：
客房總收入÷客房總數÷每年天數=RevPar
如：2,555,000÷100÷365=70 元RevPar
或：
平均每日房價（ADR）X客房出租率=RevPar
如：100 元× 70% = 70 元RevPar
二、用RevPar衡量酒店經營業績的一些不足之處
   收入組合：眾所周知，酒店客房的收入有時候并不會高出酒店總收入的50%至55%。這主要涉及那些有大量餐飲經營及會議展覽業務的酒店。在這種情況下，RevPar所反映的只是一家酒店收入業績的一個部分，而沒有考慮所有其它的收入來源。這樣的話，我們在比較酒店的經營業績時就會產生不準確的分析。比如，甲酒店的平均房價是70元，客房出租率為70%，房間總數是100間。該酒店其它部門的經營收入（包括餐飲及其它經營收入）是500,000元。另一方面，假設乙酒店的規模及平均房價與甲酒店相同，而客房出租率只有60%，而其它部門的收入則達到了 1,000,000元。盡管甲酒店的RevPar 比乙酒店要高出大約15%（49元與42元），而乙酒店的總收入卻比甲酒店高。如果兩家酒店的直接開支相似（比如：占總收入的35%），而且兩家酒店的人頭費用相同的話，盡管乙酒店的RevPar盡管并不很理想，但是其最終賺的錢卻比甲酒店多。
規模：如果同小型酒店相比，RevPar衡量方法對大型酒店是不利的。常識表明，一家只有100間客房的酒店比一家擁有200間客房的酒店更容易取得更高的出租率，尤其是有季節性高峰和低谷時。這樣的話，在相同的市場條件下，一家大型酒店的RevPar就有可能比一家小型酒店的RevPar低。因此，酒店經營管理者和投資商在比較一家酒店與其它酒店的RevPar業績時，需要考慮這家酒店的規模。由于規模經濟和零星收入等因素，一家大型酒店的財務業績比一家擁有較高RevPar的小型酒店更理想不是不可能的。
價值涵義：酒店的價值是以其凈自由現金流，而不是以其總收入為基礎的。盡管RevPar與一家酒店的價值有些關聯，但是它并不能確切地與一家酒店物業的收入資本化價值相關聯。不過，酒店價值的變化往往與RevPar的變化有十分緊密的聯系。因為它所反映的是一種彈性關系。
三、什么是GopPar？
    GopPar的英文全稱是：gross operating profit per available room，其具體含義為：每天每間可供出租客房的經營毛利潤（GOP）。在這一定義中，經營毛利潤（GOP）等于酒店總收入減去部門經營總收入和經營開支。下表對GopPar的計算做出了較為清晰的闡釋。表一 GopPar的計算說明（單位：元）
由于GopPar不能表明一家酒店物業的收入組合，因此也不能夠對客房收入部門做出準確的評價。不過，GopPar卻能夠對一家酒店的利潤潛力提供一個明確的指示。而且，GopPar在多數情況下能夠更好地反映出酒店的贏利狀況、管理效益，以及整體價值。
四、GopPar衡量標準的優點
   收入組合：由于GopPar 所反映的是一家酒店的經營利潤，它也能夠更清晰地表明這家酒店的整體經營業績或現金流潛力。因此，酒店管理公司、酒店投資商、投資評估人、以及酒店開發商在評價一個酒店管理公司的業績時不會僅僅是以客房收入為依據，而是以經營總收入以及經營效益為基礎。
規模：GopPar要考慮所有的經營開支，其中大部分包括固定的和可變的開支。固定開支主要與酒店的規模和要求有關，而可變的開支與酒店的業務量有關。即使在同一市場條件下，一家大型酒店較之于一家小型酒店無疑就會產生更高的經營開支。而一家小型的酒店在每間可供出租客房的基礎上其開支可能會更高（因為大型酒店的規模經濟）。假如一家有400間客房的酒店每年產生的能源開支為175,000元（即每間房為437元），那么在同一城市里的一家只有200間客房的酒店的能源開支就會達到100,000元（即每間房為500元）。因此，不管規模大小，GopPar能夠為酒店提供不錯的業績衡量。有時候，一家小型酒店也可以從較高的RevPar中受益（因為小型酒店在客房出租率和房價的最大化方面更有效），其每間客房的經營開支可能比一家大型酒店的客房經營開支高。
值得注意的是，GopPar對RevPar中的任何一點變化和波動都十分敏感。酒店房務部門的利潤邊際比其它任何營業部門都要高得多。因此，RevPar中的一點細微波動可以極大地影響到GopPar，進而影響到一家酒店的價值。在表二中，假設丙酒店的出租率和平均房價都下降了5%，導致RevPar也相應下降了10%。另外，再假設其它收入下降了2. 5%，而且部門開支也會隨業務量而變化。因此，丙酒店的GopPar就相應地下滑了大約16%，即從42元降到了35元。表二丙酒店RevPar 向GopPar 的轉變（單位：元）
可以看出，RevPar向GopPar的轉變很高, 幾乎是一比一的關系。RevPar的一個小小的波動就有可能對GopPar產生很重要的影響。因此，酒店經營分析家在分析一家酒店或一組酒店的業績時，不應該只依賴于一種衡量方法，而應該把GopPar看做是RevPar的補充。
總而言之，RevPar表明的是一家酒店在客房庫存管理方面的業績，能夠提供一些基本的市場趨勢，但是不能提供一家酒店的任何成本指示，因此也就不能表明這家酒店到底賺了多了錢。而另一方面，GopPar通過考慮管理控制及效率，排除小型酒店的潛在優勢能夠更清晰地表明酒店的贏利。作為中國的酒店經營管理者，在衡量經營管理業績時不管是繼續沿用客房出租率標準，還是采用RevPar,或者是GopPar這些國際酒店行業的通用慨念，一個基本的原則就是要從實際出發。